签订离婚协议中房产的归属，应该如何约定来避免风险？

离婚协议书中的重头戏往往是财产分割，而房产的分割则又是财产分割的焦点。下面我对不同情形的房产在离婚协议中应当如何约定，才能分割得清楚，避免后续争议的产生。

完全所有权的房屋。

这种房屋就是没有设置抵押权，不需要再偿还贷款的房屋，约定起来会相对简单。

一般有两种分割方式：

一种是约定归一方所有，再约定得到房屋的一方向对方补偿金额，当然，没有补偿也是可以的。如果将房屋约定归非登记的产权人一方所有，即需要房屋产权变更登记的，尽量在办理离婚前办理更名手续，或离婚后尽快办理，以防止房屋被抵押或者出售。

第二种分割方式是将房产出售，所得款项按照一定的比例进行分割。这种分割方式容易出现争议的是出卖价款及时间，建议约定由一方负责出卖，且约定好出卖房屋的最低价格，如果出卖价格低于最低价格，则另一方仍然获得最低价格的一定比例；还要约定好出卖期限，如果在该期限内没有出卖成功，房屋归负责出卖的一方所有，另一方将获得固定数额的补偿。

尚有银行贷款的房屋。

这种房屋的分割仍然可以参照完全所有权房屋的分割方式。

第一种分割方式不同的是，该种有抵押房屋的如果涉及到房屋约定归非登记的产权人一方所有，即需要房屋产权变更登记的，因为有抵押权的存在，即便民法典规定，存在抵押的房屋可以转让，产权人只需要通知抵押权人银行即可，但在现实中，银行一般不会同意变更主贷人或减少抵押人。因此，尚有银行贷款的房屋，在取得房屋的一方偿还完毕银行贷款之前，无法将房屋过户给另一方。建议双方协商其他方案，如先将贷款还清马上过户，或者采取第二种分割方式。

第二种分割方式不同的是双方分割的是房屋出卖款减去偿还所有贷款后的金额。

赠与子女的房产。

夫妻双方在协议离婚时，往往会约定离婚后，双方共有房产归子女所有。因双方婚姻关系因协议离婚而解除，赠与的目的已经实现，该赠与子女房产的约定是不能撤销。

但如果该约定没有被履行，子女能够凭借离婚协议的约定要求将房产过户给自己吗？司法判例不一致，为了避免风险，子女可以与父母另行签订一份赠与协议。

最后，告诉大家，无论是哪种房产分割的约定，只要涉及到付款或者过户，一定要约定好具体时间，并且明确逾期履行义务的违约责任，比如：逾期办理过户手续的，除应继续办理外，另按每日1000元的标准承担违约责任。